Москва,
Цветной бульвар, 22, стр.1
Офис продаж на объекте Северное Бутово, ул. Старокрымская

Новости

Даниил Селедчик рассказал «Строительной газете» об особенностях жилищного строительства в Москве и Подмосковье

За 27 лет успешной работы санкт-петербургская группа компаний «Эталон» зарекомендовала себя как надежный и социально ответственный застройщик. С 2008 года один из крупнейших и старейших девелоперов страны представлен на рынке недвижимости Московского региона. Реализацией инвестиционных проектов холдинга здесь сейчас занимается территориальная управляющая компания «Эталон-Инвест». Об особенностях жилищного строительства в Москве и Подмосковье, а также о насущных проблемах строительной отрасли в целом и путях их решения - «СГ» поговорил с генеральным директором «Эталон-Инвеста» Даниилом Селедчиком.


- Какова, на ваш взгляд, специфика рынка жилой недвижимости Московского региона?
- Для Москвы, к примеру, сегодня характерно особое внимание к развитию территорий Новой Москвы, где предполагается строительство не высокоэтажного жилья. Еще одна особенность - это развитие такого сегмента как редевелопмент промышленных зон. В столице уже есть хорошие примеры возведения на месте бывших промзон жилых комплексов, лофтов, объектов коммерческой недвижимости. Еще более масштабной реновации промзон будет способствовать и принятый недавно Госдумой РФ в первом чтении законопроект «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи с комплексным развитием промышленных зон, и внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», который был разработан Минстроем России, московским правительством и девелоперами. К слову, один из наших перспективных жилых проектов в столице также предполагает редевелопмент промышленной территории.

Что касается Московской области, то большое значение для развития жилищного строительства здесь имеют принятые в прошлом году нормативы градостроительного проектирования, которые отдают приоритет более проработанным проектам – с широкими улицами, пешеходным переходами, вместительными паркингами, высокой степенью озеленения и т.д.

Есть и объединяющая тенденция, характерная и для Москвы, и для области. Это рост покупательского спроса на жилье комфорт-класса. Ключевым фактором при выборе жилья становится не только его доступность, но и качество. Показателем здесь могут служить и данные статистики: по итогам июня этого года в Московском регионе около 4,5 млн кв. м многоквартирного жилья приходится на комфорт-класс, тогда как в эконом-классе сегодня реализуется практически в четыре раза меньше – 1,2 млн кв. м.

- А «Эталон-Инвест» в тренде? Предложением на этот особый спрос отвечаете?
- Да. Для нас очень важно, чтобы проект был интересным и востребованным. Именно поэтому мы работаем в сегменте комфорт-класса. Мы строим доступное жилье, но с более высокими качественными характеристиками. Каждый наш проект является индивидуальным, и мы не просто строим монолитные дома, а создаем комфортную жилую среду для жителей. Чтобы у них была возможность получить весь комплекс необходимых услуг в рамках своего микрорайона. И речь здесь, конечно, идет не только о магазинах в шаговой доступности, но и о детских садах, школах, кинотеатрах, фитнес-центрах, детских и спортивных площадках, прогулочных зонах, и даже — о музеях и памятниках.

В качестве примера приведу наш флагманский объект - микрорайон «Изумрудные холмы» в Красногорске. Этот один из самых масштабных в Подмосковье проектов включает в себя около 1 млн кв. м недвижимости. Он еще строится, но для жителей уже сданных корпусов работают три детских сада и начальная школа. 1 сентября 2015 откроется еще одна общеобразовательная школа на 1100 учащихся, а в октябре начнет свою работу художественная школа. Три года назад в микрорайоне был установлен памятник Героям Великой Отечественной войны «Отсюда ушли в вечность…», который посвящен битве за Москву. В марте этого года — к 50-летию выхода в открытый космос Алексея Леонова - открылась первая очередь уникального Музея космонавтики под открытым небом – Аллеи Космонавтов, где будут установлены макеты трех первых космических кораблей в натуральную величину – «Восход», «Восток» и «Союз».

На юго-западе Москвы мы строим жилой комплекс «Эталон-Сити» на 440 тыс. кв. м, в котором также будут свой детский сад и школа. Яркой архитектурной особенностью этого градостроительного комплекса станут фасады башен, созданные по мотивам знаменитой гравюры японского художника Кацусико Хокусая «Большая волна». Площадь «картины» превысит 35 тыс. кв. м.

Кстати, в ближайшее время – несмотря на современные экономические реалии — мы собираемся запустить в рамках комплексного освоения территорий  еще два новых проекта в Москве.

- Сегодня комплексный подход хоть и стал уже базовым принципом в жилищном строительстве, проблем при его реализации почему-то не убавляется...
- Комплексное освоение территорий - одна из приоритетных задач, стоящих перед строительной отраслью. В частности, «Эталон-Инвест» реализует именно такие проекты.

Наряду с возведением домов и обеспечением их социальной и коммерческой инфраструктурой, мы организуем также досуг наших жителей – проводим календарные праздники, фестивали. Таким образом, создаем социум в определенном микрорайоне, общность людей, объединенных и средой проживания, и добрососедскими отношениями.

Однако в текущей экономической ситуации комплексное освоение территорий действительно невозможно без развития механизмов государственно-частного партнерства в жилищном строительстве. И в связи с этим сейчас очень важно проработать такие моменты, как отсутствие регулирования процессов комплексного освоения частных территорий, вопросы передачи сетей, строительства и передачи социальных объектов. Необходимо при участии экспертного сообщества доработать законопроект «О развитии территорий» и — как можно скорее - запустить его в действие.

- А что вы думаете о строительстве арендного жилья – новом направлении жилищной политики в стране?
- Арендное жилье - хороший инструмент повышения доступности жилья в России. И в этом ключе большое значение имеет создание Единого института развития в жилищной сфере, деятельность которого направлена как раз на повышение доступности жилья, эффективности управления в жилищной сфере и привлечение инвестиций в ее развитие. Мы надеемся, что институт будет хорошим стимулом, в том числе, и для развития рынка арендного жилья.

Что касается инвестиционной привлекательности этого сегмента, то арендное жилье – это хорошая мировая практика. И привлекательность инвестиций здесь обусловлена, в первую очередь, наличием - за счет доступности предложения - гарантированного потребителя.

- В нынешних условиях крайне актуален становится вопрос снижения издержек застройщика. Как вы считаете - каким образом этого можно достичь?
- В первую очередь, необходимо продолжить работу по сокращению и упрощению административных процедур. Особенно это касается вопросов, связанных с предоставлением земельных участков и подключением объектов к сетям инженерно-технического обеспечения. Это ключевые факторы, влияющие на инвестиционную активность. Сегодня размер платы за подключение, как правило,  предполагает единоразовый платеж на начальной стадии реализации проекта. При этом само строительство сетей и подключение к ним объекта происходит, как правило, ближе к завершению строительства. Целесообразно предусмотреть на федеральном уровне возможность рассрочки по внесению платы за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения. Это позволит перераспределять финансовую нагрузку на инвестиционный проект комплексного освоения территории в течение всего его жизненного цикла.

Еще один момент – это снижение налогового бремени. Необходимо решить такой уже давно обсуждаемый вопрос, как установление права застройщика при определении налогооблагаемой базы по налогу на прибыль включать в состав расходов расходы на создание, реконструкцию объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры, которые подлежат передаче в государственную, муниципальную собственность или в собственность эксплуатирующих организаций.

Сократить финансовые издержки можно и за счет внедрения в инженерно-строительный бизнес современных технологий. Применение BIM-технологий проектирования (Building Information Modelling) позволило нам, к примеру, снизить себестоимость одного квадратного метра на 8-10%.

- Какие дополнительные формы финансирования, помимо ипотеки,- было бы уместно сейчас развивать?
- Говоря о перспективах развития финансирования жилищного строительства, не менее важными, на мой взгляд, являются вопросы поддержки не только потребителей, но и застройщиков. В этой связи нужно на законодательном уровне продвигать проектное финансирование. О необходимости ускоренного внедрения в практику проектного финансирования еще в мае прошлого года говорил президент России.

На практике долгосрочное, на 6-8 лет, внешнее финансирование, включая кредиты, под проекты по жилищному строительству практически невозможно привлечь. Сегодня необходимо принять меры по законодательному закреплению института проектного финансирования в жилищном строительстве, а также внести изменения в нормативную базу для обеспечения формирования источников финансирования до 10-15 лет, включая использование элементов рефинансирования, и, возможно, использование средств пенсионных накоплений, и регулирующих оценку рисков кредитных организаций в этой сфере со стороны Банка России.

- Какие еще есть пути стимулирования отрасли в целом?
- Существует целый ряд дополнительных механизмов стимулирования потребительского спроса и форм финансирования жилищного строительства, которые широко используются в мировой практике.

Например, в Великобритании применяется схема совместного владения жилой недвижимостью, которая предполагает, что часть жилой недвижимости приобретается гражданином за счет собственных средств, а вторая часть арендуется им у другого юридического или физического лица или у государства. Постепенно выкупается оставшаяся доля, и гражданин становится полным собственником данной недвижимости. Кроме того, существует схема, при которой часть жилья покупается за счет ипотечного кредита, а часть арендуется у жилищной ассоциации.

​В Канаде используется, так называемое, вендорное финансирование, при котором кредит предоставляется продавцом недвижимости. Условия вендорного финансирования определяются застройщиком и зависят от условий сделки и во многих случаях обсуждаются индивидуально. Так, вендорное финансирование может достигать 90% от стоимости объекта недвижимости. Процентная ставка может быть ниже, чем ставка по ипотеке в банке. При вендорном финансировании отсутствуют дополнительные комиссионные, обязательные страховые платежи, что позволяет сэкономить 2-4% по сравнению с банковским ипотечным кредитом.

Фактически - речь идет о длительной рассрочке. «Эталон-Инвест», к примеру, уже предоставляет подобную рассрочку на срок до 8 лет. А могли бы и на больший срок, если бы развитие вендорного финансирования в нашей стране не сдерживалось имеющимися ограничениями на покупку закладных к рефинансированию у строительных организаций. Уверен — либерализация требований, предъявляемых АИЖК (сегодня это Единый институт развития в жилищной сфере, - «СГ») к поставщику закладных, — могла бы создать благоприятные условия для развития вендорного финансирования в строительном бизнесе.

- И в завершении интервью, что бы вы хотели пожелать читателям «СГ» - вашим коллегам - накануне Дня строителя?
- В наш профессиональный праздник надо помнить, что мы работаем с людьми и для людей. Такой нужной и востребованной работой может похвастаться далеко не каждый. И я желаю всем, чтобы работа приносила радость. Пусть в ней будет больше ярких событий и встреч, позитива и настоящего драйва.

Источник: Строительная газета